Куда направляется новая денежная масса: сравнение активов за 10 лет

Главный вывод

Денежная экспансия — общий фон, но не модель оценки

Рост фиатной денежной массы может поддерживать номинальную стоимость активов в долгосрочном периоде, но этот эффект распределяется неравномерно между классами активов. Новая ликвидность конкурирует за акции, облигации, золото, недвижимость, депозиты и альтернативные активы.

С июня 2016 года по июнь 2026 года американские акции, золото и Bitcoin обеспечили более высокую доходность, чем недвижимость Дубая, но пережили существенные краткосрочные и среднесрочные просадки. Квартиры Дубая показали сильный совокупный результат за счёт роста цены и чистой аренды.

Прокси мировой ликвидности

Совокупные активы центральных банков выросли примерно на 47,8%

Единой наблюдаемой «мировой денежной базы» не существует. Поэтому мы сформировали сопоставимый прокси: данные BIS по активам центральных банков 30 стран вне США дополнены балансом Federal Reserve. Последний полный квартал BIS — Q1 2026.

Это прокси ликвидности через балансы центральных банков, а не полная мировая широкая денежная масса и не доказательство того, что денежная экспансия сама вызвала доходность конкретного актива.

Финансовые активы и Дубай

Доходность и риски за десять лет

Риск-метрики биржевых активов рассчитаны по помесячной полной доходности. Для Дубая чистая аренда оценена после вычета 17% из валового арендного дохода. Сопоставимые волатильность, просадка и Sharpe для Дубая не указаны: после мая 2024 года источник даёт подтверждённое изменение за период, но не полный помесячный индекс квартир.

Сравнение недвижимости

Дубай и семь сопоставимых рынков

Исходная выборка включала 31 мировой город. Десятилетняя полная доходность показана только для рынков, по которым удалось собрать достаточно сопоставимые ряды цен и аренды. Дубай показан отдельно и не включён в среднее по семи городам.

* Для Лондона последняя доступная дата — май 2026 года. Индексы могут описывать разные сегменты. Налоги на недвижимость, транзакционные затраты и финансирование не включены. Сглаженные индексы могут существенно недооценивать просадку отдельного объекта и дисконт при срочной продаже.

Дубай

Сильный совокупный результат цены и аренды

Стоимость квартир Дубая выросла примерно на 64,7%. Накопленная чистая аренда добавила около 67,1%, обеспечив совокупную доходность 131,8% без реинвестирования и 192,4% в сценарии реинвестирования. Среднее по семи сопоставимым рынкам составило 78,4% без реинвестирования.

Результат поддерживали рост населения и ненефтяной экономики, инфраструктура, безопасность, налоговая привлекательность, международная миграция и долгосрочная стратегия. Различия в данных, налогах и структуре рынков делают это сравнительной системой координат, а не сравнением полностью одинаковых активов.

Долгосрочный потенциал

GCC discount может сокращаться

Наше предыдущее исследование не обнаружило явной недооценённости Дубая при нынешней структуре рынка. Но региональный фактор GCC существенно улучшал сравнительные модели и снижал модельную цену городов Залива относительно мировых аналогов.

Статистический дисконт может объединять молодость рынка, осведомлённость международных инвесторов, восприятие геополитических рисков, прозрачность, ликвидность и ограниченные возможности натурализации. Если фундаментальные показатели останутся сильными, а часть дисконта сократится по мере взросления рынка, цены могут расти быстрее некоторых сопоставимых рынков. Это условная гипотеза, а не гарантированный прогноз.

Риск

Высокая доходность потребовала выдержать глубокие просадки

Максимальная наблюдавшаяся просадка Bitcoin составила около 75,6%. S&P 500, золото и IG-облигации США переживали просадки примерно 23–24%. Недвижимость выглядит более плавной отчасти потому, что оценивается и торгуется реже: индекс не показывает волатильность отдельного объекта и стоимость быстрой продажи.

Заключение

Ликвидность поддерживает активы, а фундаментальные факторы распределяют доходность

Рост фиатной денежной массы способен поддерживать номинальную стоимость активов, но не заменяет фундаментальный анализ. Американские акции, золото и Bitcoin показали более высокую доходность, но потребовали принятия существенной волатильности. Недвижимость Дубая дала сильное сочетание роста цены и арендного дохода.

Дальнейший результат Дубая будет зависеть от роста экономики и населения, нового предложения, качества и цены конкретного объекта, а также возможного сокращения GCC discount. Важно не только сколько денег создано, но и какие активы способны устойчиво привлекать этот капитал.